Паника на рынке: из-за чего продавцы вторички поднимают цены

Наталья Луговская — Fri, 24 Oct 2025 05:42:16 +0000

На вторичном рынке недвижимости Казахстана наблюдается нестабильность: в течение месяца цены предложения изменяются в пределах 2–4%. Колебания особенно заметны в крупных городах — Астане, Алматы, Актау и Атырау.

Причина — недостоверная информация о НДС

По данным экспертов, основная причина ценовых скачков связана с ошибочными ожиданиями продавцов. Многие собственники полагают, что с 2026 года при продаже жилья им придётся уплачивать 16% НДС, поэтому они стараются заранее поднять цены.

На самом деле изменения затронут только застройщиков. С 2026 года для них отменяется налоговая льгота, действующая с 2001 года, и ставка НДС вырастет с 12% до 16%. Налог будет применяться исключительно к новым строительным проектам, начатым или получившим разрешение после вступления изменений в силу. Вторичный рынок эти поправки не затронут.

Эксперт: «Для вторичного жилья правила остаются прежними»

Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов пояснил, что новые налоговые условия касаются исключительно первичного рынка:

«НДС распространяется только на застройщиков и новые объекты. Для вторичного жилья правила остаются прежними».

По словам эксперта, ложные ожидания могут негативно сказаться на рынке:

«Если продавцы продолжат завышать цены, рынок просто застынет. Покупательская способность сейчас на пределе, и любое искусственное удорожание приведёт к падению спроса и увеличению сроков продажи».

Риски перегрева рынка

В среднем срок продажи квартиры сегодня составляет около 117 дней. При дальнейшем росте цен этот показатель может увеличиться до 200 дней и более. Это приведёт к замедлению сделок: объекты будут месяцами оставаться без покупателей, а владельцы — ожидать «лучшего момента» для продажи.

Факторы, влияющие на стоимость жилья

По оценке аналитиков, основное влияние на цену оказывают три ключевых фактора:

Локация (80%) — разница между аналогичными квартирами в области и престижном районе города может превышать 300%;
Площадь (15%) — для специалистов важен именно метраж, а не количество комнат;
Дополнительные характеристики (5%) — ремонт, мебель, вид из окна и другие детали.

Аналитики рекомендуют

Эксперты советуют формировать стоимость жилья, исходя из реальных характеристик объекта, а не слухов или ожиданий. Сегодня покупатели активно сравнивают предложения, и если цена соответствует качеству, сделка совершается быстро. В противном случае объект может надолго «зависнуть» на рынке.