Аренда жилья: с 2026 года вводят новый налоговый режим

В Казахстане с 1 января 2026 года вступает в силу новый Налоговый кодекс. Главное новшество для арендодателей — возможность работать через режим для самозанятых. Это значит, что сдавать квартиры, кладовки или паркинги можно будет официально, без ИП и с минимальными налогами.

За комментариями Krisha.kz обратилась в ДГД Алматы и налоговым консультантам.

Что меняется

Сейчас у арендодателей есть несколько вариантов: патент, приложение E-Salyk Business, упрощёнка для ИП или ежегодная декларация с уплатой 10 % ИПН. С 2026 года будут изменения.

Вводят три специальных налоговых режима (СНР), из которых для сдачи жилья подходят два. Третий — спецрежим для сельхозпроизводителей, для сдачи жилья не применяется.

Вариант № 1. Режим для самозанятых — просто и дёшево

• Для кого: только физлица без регистрации ИП.
• Лимит дохода: до 300 МРП в месяц (около 1.2 млн тг).
• Налоги: ИПН 0 %, соцплатежи 4 %: пенсия, ОСМС, соцстрах.
• Люди: нельзя нанимать сотрудников.
• Учёт: через мобильное приложение (чек, учёт, оплата — в телефоне).
• С кем работать: только с физлицами.
• Кому подходит: тем, кто сдаёт один-два объекта, не нанимает работников и хочет минимум бюрократии.
• Ограничения: работать можно только по видам деятельности из перечня правительства (ожидается в сентябре). Предполагается, что аренда жилья в него войдёт.

Вариант № 2. Упрощённая декларация — для ИП и юрлиц

• Для кого: ИП и ТОО — резиденты РК.
• Лимит дохода: до 600 000 МРП в год (примерно 2.4 млрд тг).
• Налог: 4 % (может меняться маслихатами от 2 до 6 %).
• Люди: работников можно нанимать без ограничений.
• Учёт: отчётность раз в полгода.
• С кем работать: как с физлицами, так и с юрлицами.
• Кому подходит: тем, кто сдаёт несколько объектов, не только жильё, но и коммерческие, работает с компаниями, ведёт штат.
• Ограничения:
  — юрлица на общем режиме (ОУР) не смогут списывать у вас аренду в расходы — сотрудничество им будет менее выгодно. Возможны запросы на скидку или переход на ОУР с вашей стороны. Поэтому работающим на упрощёнке предпринимателям придётся переходить на общий режим, чтобы не потерять клиентов;
  — ожидается список видов деятельности, но уже запретительный. Сейчас таких видов более 300, кто может работать по упрощёнке, но есть большая вероятность, что их останется меньше 10. Список также должны утвердить в сентябре.

Ранее заместитель премьер-министра Серик Жумангарин заявил:
— Раньше был разрешительный список. Теперь будет запретительный список, но итог будет приблизительно один и тот же. Только определённому количеству ОКЭДов будет позволено работать в режиме упрощённой декларации. Все остальные должны будут перейти на общеустановленный режим. Главная фишка нового Налогового кодекса в том, что, если хочешь прорваться в мир большого бизнеса с большими доходами, нужно идти на общий режим.

В общем режиме тоже намечены изменения: порог по годовому обороту компаний для обязательной уплаты НДС снизят с нынешних 78.6 млн до около 40 млн тг в год (10 000 МРП), при этом ставка НДС вырастет с 12 до 16 % .

Пример 1: аренда квартиры за 250 тыс. тг/мес.
— Годовой доход — 3 млн тг.
— Подходит СНР для самозанятых.
— ИПН: 0 %. — Социальные платежи — 4 %: → 120 000 тг в год, → или 10 000 тг в месяц.

Пример 2: аренда одной или нескольких квартир в сумме за 1 000 000 тг/мес.
— Годовой доход: 12 млн тг.
— Подходит для самозанятых.
— ИПН: 0 %. — Социальные платежи — 4 %: → 480 000 тг в год, → или 40 000 тг в месяц.

Пример 3: аренда элитной недвижимости за 2 млн тг/мес.
— Годовой доход: 24 млн тг.
— Режим: СНР по упрощённой декларации.
— Налог (ИПН — 4 %): → 960 000 тг в год → или 80 000 тг в месяц.

Как перейти в 2026 году

• Для самозанятых:
  — Если сейчас работаете на патенте или E-Salyk, до 31 декабря подайте заявление о закрытии ИП (форма № 029).
  — Если начнёте работать с января, достаточно чека и учёта в новом приложении.
• Упрощённая декларация:
  Подайте заявление до 1 марта 2026 года. Иначе могут перевести на общий режим (для ИП — базовая ставка налога с чистой прибыли 10 %, для крупного бизнеса — 20 %).

Быстрый чек-лист арендодателя

• Дождитесь списков, проверьте, войдёт ли аренда жилья в перечень разрешённых для самозанятых (ожидается в сентябре).
• Оцените доход: до 300 МРП/мес. — выгоднее самозанятый; выше — смотрите упрощённую декларацию.
• Примерьте, кто ваш арендатор: физлица — ок; компании на ОУР — считайте экономику (они не спишут расходы).
• Следите за МРП в 2026 году — от него зависят лимиты в тенге.

Выводы
— Большинству частных арендодателей подойдёт режим самозанятых: минимум действий и фактически только 4 % соцплатежей.
— Владельцам нескольких жилых, коммерческих объектов или тем, кто работает с компаниями, подойдёт упрощённая декларация.
— Не тяните с переходом: пропустите сроки — окажетесь на общем режиме.

ИИ в регионы. Необычная техновыставка состоялась в Костанае

Инвестфорум 2025 начался с необычной выставки. С самого утра участников, спикеров и гостей встречали мини-роботы,...

Сегодня, 17:30

Полиция "сужает" дороги в Костанайской области

В регионе продолжают реализовывать меры по снижению аварийности на автодорогах. Три месяца назад был внедрён...

Сегодня, 17:28

Цифровой прорыв. В Костанае проходит ежегодный инвестиционный форум

В этом году инвестфорум посвящен роли искусственного интеллекта в развитии ключевых секторов экономики региона. На...

Сегодня, 17:26