Жилищный вопрос давно является одной из наиболее чувствительных тем в стране. Однако на этот раз масштаб острой дискуссии о рынке жилья принял воистину массовый характер.
Все потому, что владельцы арендных квартир моментально и резко отреагировали на всплеск спроса за счет десятков тысяч бегущих в Казахстан от мобилизации и прочих тягот россиян. Естественно, в сторону повышения, передает forbes.kz Рекорды, которые били последние два месяца цены на отечественном рынке съемного жилья, в том числе стали предметом бурных споров в социальных сетях. Известные блогеры публикуют сатирические мемы, выкладываются десятки возмущенных видео с выселением студентов (некоторые были вынуждены спать чуть ли не на улице). Одни обвиняют в происходящем гостей, тогда как другие замечают, что цены задирают не они, а соотечественники, третьи полагают, что люди имеют право использовать свой шанс заработать. Общественность требует от государства принять какие-то меры, а ряд политических деятелей поспешили набрать висты, заявляя о том, что рынок аренды следует регулировать. Как на самом деле «большое переселение» повлияло на рынок и вернутся ли цены в прежний диапазон?
Мультипликативный эффект
Традиционно осень встречает жителей мегаполисов сезонным ростом цен на аренду недвижимости, что неудивительно – жилье в центрах внутренней миграции всегда пользуется большим спросом. Главным образом осеннее повышение цен обусловлено тем, что абитуриенты и учащиеся вузов со всех уголков страны тянутся в Алматы, Астану и относительно крупные города. Согласно данным Министерства науки и высшего образования, наибольшее число высших учебных заведений сконцентрировано в двух мегаполисах. В южной столице, например, по официальным данным, студентам и так недостает около 30 тыс. мест в общежитиях, в столице они недополучают почти 18 тыс. мест.
Рассмотрим показатели 2021 года, чтобы получить понимание сезонного тренда роста цен. Согласно данным Нацбюро статистики, в Алматы при среднем ежемесячном увеличении ставки аренды жилья на 1,9%, в июле – сентябре рост ускорился до 5,5%. А пик, конечно, был зафиксирован в августе – стоимость аренды жилья подскочила почти на 15%. В Астане в прошлом году до июня цены в среднем поднимались на 1–2%, однако летом разогнались до 3,5% ежемесячно, а пиковый рост был зафиксирован в сентябре – 7,4%.
Аналогичным образом все складывалось и в этом году. До того момента, как 21 сентября в соседней России была объявлена частичная военная мобилизация. По данным МВД РК, с тех пор в Казахстан въехало более 200 тыс. россиян. Коллеги из российского Forbes писали о том, что в течение недели после объявления о частичной мобилизации – с 21 по 27 сентября – спрос на аренду жилья в Казахстане на сервисе бронирования «Суточно.ру» увеличился в 32 раза. По данным платформы, наиболее популярные города с точки зрения поисковых запросов – Астана, Уральск, Петропавловск и Алматы.
28 сентября другой сервис, Krisha.kz, опубликовал данные об изменении цен на рынке. Так, согласно анализу его специалистов, в среднем в Алматы за однокомнатную квартиру арендодатели стали просить 220 тыс. тенге, а за двухкомнатную – не меньше 350 тыс. В Астане – 180 тыс. и 250 тыс. соответственно. Поразили ценами и приграничные с РФ города – в Костанае аренда «однокомнатки» подскочила до 200 тыс., в Уральске – до не менее чем 170 тыс. «Городами с максимальным ростом спроса остаются Уральск, Актобе, Костанай, Петропавловск, Павлодар. Именно в этих городах наблюдается наибольший рост цен, до 50%. Также есть регионы, где арендная плата и спрос почти не изменились. Это Шымкент, Туркестан, Тараз, Кокшетау», – отметили эксперты.
По оценке главы Федерации недвижимости РК Ермека Мусрепова, спекулятивный рост на аренду жилья в Казахстане из-за массового приезда россиян составил 25%.
Так вышло, что сезонный рост цен на аренду жилья наложился на непредвиденную миграцию россиян. От этого, впрочем, оказались не защищены и другие рынки развивающихся стран с мягкими миграционными правилами, относительно невысокими ценами и близким менталитетом. Так, согласно результатам исследования банка TBC, средняя цена аренды квартиры в Тбилиси, которая еще в марте составляла $838, из-за притока россиян после мобилизации увеличилась в 3–4 раза. Коснулось это явление даже Кыргызстана: в среднем, по данным местного сервиса House.kg, стоимость аренды жилья в Бишкеке на фоне последних событий выросла на $150.
Не тот масштаб
Сегодня, по данным экспертов, в большинстве городов Казахстана цены на аренду начали снижаться. Обусловлено это тем, что более половины въехавших в Казахстан россиян уже выехали. Одни воспользовались нашей страной в качестве транзитного пункта для переезда еще дальше, другие, успокоившись после новостей о завершении мобилизации, повезли свои семьи обратно в РФ. Как сообщает аналитическая служба Krisha.kz, с 12 по 20 октября арендные ставки снизились в 13 городах из 16. Причем максимальное снижение за неделю произошло в приграничных с РФ городах: Петропавловске (–15,2%), Костанае (–10,5%), Уральске (–9,6%). В городах республиканского значения следующая динамика: Астана: –8,0%; Алматы: –0,01%; Шымкент: –2,2%.
Общая площадь казахстанского жилищного фонда официально составляет около 373 млн кв. м. Более половины этого жилья сосредоточено в городах, при этом около 40% городской недвижимости приходятся на три мегаполиса – Астану, Алматы и Шымкент. За прошлый год в Казахстане было введено в эксплуатацию более 17 млн кв. м (на 11,4% больше, чем в 2020 году). В регионах, однако, все еще строится недостаточно жилых объектов, что из года в год озвучивается в выступлениях президента и премьер-министра. Да и в городах не все так радужно. Если верить различным исследованиям, в Казахстане на 11,5 млн городских жителей приходится всего 2,7 млн квартир – примерно на полмиллиона меньше, чем требуется при среднестатистической семье из трех человек.
Высокий градус социального напряжения ввиду недостаточно активно решаемого жилищного вопроса – проблема, о которой ежегодно также говорят экономисты, социологи и другие специалисты. Так, исследование, проведенное при поддержке Фонда Сорос-Казахстан в 2020 году, показало, что средняя площадь арендного жилья, приходящаяся на живущего в нем казахстанца, не соответствует санитарным нормам. Но даже для того, чтобы ее себе позволить, каждый пятый трудится на второй работе, почти половина квартирантов не имеют сбережений, у более чем половины кредит в банке, а у 17% не хватает денег даже на продукты питания. По мнению авторов исследования – социологов Алишера Кожагулова и Салтанат Оразбековой, большинство арендаторов жилья в стране можно назвать «долгосрочными бездомными».
По мнению властей, проблему в теории помогут решить новые госпрограммы, которые ориентированы на социально уязвимые слои населения. «Глава государства поручил разработать специальную программу. Программа жилищных выплат предусматривает выплату 50% арендной платы семьям, в которых доход на каждого члена не превышает одного прожиточного минимума в месяц», – сообщил этой весной министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев. С середины апреля МИИР начал прием заявок на участие в программе, сегодня их число достигло 20 тыс., правда, одобрение получило лишь 4750. Очевидно, что данная госпрограмма повлияет на общее положение дел незначительно.
Согласно информации Минтруда, на сегодняшний день в стране насчитывается порядка 590 тыс. очередников на получение бесплатного жилья от государства, из них 210 тыс. имеют социально уязвимое положение. В том числе около 70 тыс. – с доходами ниже прожиточного минимума.
Гримасы рынка
По мнению партнера юридической компании Leila Zulfugarova & Partners Ирины Архиповой, рынок аренды жилья в Казахстане был и остается стихийным, зависимым от любого информационного выброса. «Не сложился у нас цивилизованный институт доходной недвижимости – поэтому стабильности нет. Не россияне, так изменение курса доллара, ставки ипотеки, цены на нефть, пенсионных выплат… Любой фактор можно использовать, чтобы создать ажиотаж», – убеждена она.
По словам эксперта, в прошлом году, когда не было никаких россиян, размер аренды вырос на 30–50%. «Потом откатился, но ненамного. Сейчас в Алматы за аренду однокомнатных квартир просят от 250 тыс. до 600 тыс. тенге. Однако желания арендодателей не должны вступать в открытый конфликт с финансовыми возможностями арендаторов. Сейчас этот конфликт набирает обороты. Если аренда станет невыгодной для арендаторов, то от этого в первую очередь пострадают сами арендодатели», – замечает эксперт.
В ближайшие шесть месяцев, прогнозирует Архипова, арендодатели будут держать цены в прежнем ценовом диапазоне. «Хотя в декабре возможен откат на 10–20%. В долгосрочной перспективе все будет зависеть от политической и экономической обстановки вокруг и внутри Казахстана», – поясняет она. По мнению эксперта, если доходы населения будут продолжать снижаться, а цены на продовольствие расти в том же темпе – арендный рынок жилья пострадает. «Единственная рекомендация – заключать договоры аренды, обеспечивающие раритетную защиту для обеих сторон. К слову, большинство арендаторов до сих пор снимают жилье без оформления договора. Арендодатель тоже очень рискует, но не осознает этого. Для него главное – возможность в любой момент повысить цену или выставить съемщика. Но на таких условиях надежного и добросовестного арендатора найти трудно. Вообще, арендой надо заниматься профессионально, а не оперировать слухами», – комментирует Архипова.
Кроме того, она считает, что любые государственные «новоделы» – госпрограммы и программы субсидирования аренды – не нацелены на корень проблемы. «Все программы были рассчитаны в первую очередь на защиту интересов застройщиков и банков», – заявляет собеседница.
CEO столичной риелторской компании Metry.kz Галым Искаков в период ажиотажа на рынке аренды написал в социальных сетях пост, который затем распространяли владельцы недвижимости в чатах Whatsapp и других соцсетях. Если коротко, то предприниматель объяснял арендодателям, почему не стоит увеличивать стоимость аренды и чем это может обернуться для рынка. «Россиянам вывезти можно не более $10 000, и, когда закончатся деньги – у вас начнутся проблемы. Платежеспособная часть уехала в развитые страны, кто будет у нас – с доходом ниже среднего», – приводил он аргументы.
По прогнозам Искакова, рынок непременно откатится, цены немного спадут, хотя не станут прежними. «Конечно, в ядре проблемы также сидел тот факт, что рубль стоит 7,5 тенге, он подорожал, и поэтому местные арендодатели захотели сильно завысить цену. Речь идет о тех известных случаях, когда за однокомнатную квартиру просили от 500 тыс. до 800 тыс. тенге», – объясняет он. Эксперт уверен, что в декабре-январе снять квартиру по адекватной цене станет значительно легче.
Что касается влияния на рынок недвижимости государства, здесь он согласен с Архиповой: «Правительство своими госпрограммами не сможет повлиять на улучшение ситуации на рынке аренды».
Так или иначе, за последние 10 лет стоимость аренды жилья в Казахстане выросла более чем в 2 раза. Текущий ажиотаж ударил сильно, и проблема не в росте цен как таковом, а в том, что казахстанцы не способны удовлетворить ожидания арендодателей и платить по новым ценникам. Взять Алматы, где цены росли совершенно непредсказуемым образом. Южная столица является экономическим центром страны, формируя 18,3% ВВП, порядка 25% поступлений госбюджета. Экономика города в большей степени является сервисной, с преобладанием в ее структуре торговли. «При этом порядка 70% инвестиций приходится на недвижимость, транспорт и торговлю, что является причиной низкой диверсификации экономики. В результате рост доходов населения замедляется. Он составил всего 1,4% с 2015 года», – приводил этой осенью неутешительную статистику акимат.
Если говорить об общем положении дел, то темпы роста реальных доходов населения за последние годы замедлились с 6,4% в 2019 году до 5,1% в 2021-м. Что также не сулит скорого решения проблемы обеспеченности жильем.
