В 2025 году рынок недвижимости Казахстана ожидают большие изменения, сообщает krisha.kz
Тренды на 2025 год
- Цены на первичку могут прыгать из-за девальвации и новых налогов.
- Дефицит жилья в мегаполисах продолжит подогревать цены.
- Вторичный рынок в приоритете. Люди всё чаще будут выбирать квартиры с чистовой отделкой, чтобы не тратиться на ремонт.
- Застройщики перейдут на формат «меньше, но доступнее». При этом акцент сделают на концепции «всё в одном»: жильё, офисы, магазины и парки в одном ЖК.
- Чтобы строить дешевле, застройщики начнут осваивать пригороды и регионы.
- Конкуренция между застройщиками растёт. Покупателей ждут гибкие условия покупки, акции и бонусы.
Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана
— Рынок первичного жилья в Казахстане в преддверии 2025 года находится в сложной ситуации. Основные причины:
Цены растут. Дороже стройматериалы, выше зарплаты рабочим — жильё становится менее доступным.
Госпрограммы помогают, но не всем. Льготные ипотеки и Отбасы банк поддерживают спрос, но охватить всех нуждающихся пока не могут.
Что выбирают? Компактные квартиры экономкласса — топ среди молодых семей и работающих. А вот интерес к премиум-сегменту падает.
Города и регионы. В Алматы и Астане рынок активен, но в регионах стройка и продажи заметно медленнее.
Внешние факторы. Курс доллара, экономика и новые законы могут в любой момент подкорректировать рынок.
Дефицит земли. В мегаполисах, особенно в Алматы и Астане, не хватает участков под застройку, что ограничивает новые проекты.
Рынок старается адаптироваться к вызовам, но без долгосрочной господдержки рискует столкнуться с серьёзными проблемами.
Ориентировочно из-за нестабильности курса доллара к тенге прогнозы на 2025 год следующие:
Инфляция останется ключевым фактором роста цен. При среднегодовой инфляции на уровне 8–10 % стоимость материалов и услуг будет увеличиваться пропорционально.
Продолжение льготных ипотек «7-20-25», «Наурыз», «Умай», «Зелёная ипотека» поддержит спрос на жильё, но будет способствовать росту цен.
Цены на металл, цемент, древесину и энергоносители на мировых рынках, вероятно, останутся высокими, что отразится на стоимости строительства.
Существенная зависимость от импорта строительных материалов (завозят 60 % материалов) также создаёт риски увеличения стоимости из-за возможной девальвации тенге.
Крупные города (Астана, Алматы, Шымкент) столкнутся с дефицитом жилья из-за миграции населения, что приведёт к росту цен.
Исключение налоговой льготы по НДС может привести к увеличению цены на размер эффективной ставки — порядка 10 %.
Как изменится первичный рынок
Увеличится число ЖК эконом- и комфорт-класса с небольшими квартирами 25–45 кв. м.
Вырастет доля квартир с полной отделкой для снижения затрат покупателей на ремонт.
География проектов будет расширяться: застройщики начнут активно осваивать пригороды, новые районы с более низкими ценами на участки. Это отразится на доступности жилья.
Увеличатся возможности онлайн-продаж: начнут активно использовать цифровые платформы и виртуальные туры.
Появятся новые проекты:
— «Город в городе» — особенно в Астане, Алматы.
— Экогородки — с акцентом на экологичность, энергоэффективность и зелёные зоны.
— Мультифункциональные комплексы — сочетание разных классов жилья: от эконома до бизнеса плюс офисы, торговые площади, образовательные и медицинские учреждения, парки, скверы. Такие МЖК уже есть в Алматы, Астане, Шымкенте.
Застройщики намерены смягчать условия продаж:
— предлагать гибкие рассрочки без участия банков;
— делать скидки при покупке за наличные или спецусловия при раннем бронировании;
— разрабатывать новые партнёрские ипотеки с банками.
Нина Лукьяненко, советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана:
— За последние годы рынок жилья в Казахстане сильно трансформировался.
Пора вводить новую классификацию: первичный рынок, вторичный и устаревший фонд. В третью категорию входят дома советской постройки и планировок. Эта часть сегмента в 2025 году сможет сохранять свою стоимость только за счёт расположения, но в отдалённых районах продолжится тренд на снижение.
Новое жильё, скорее всего, будет расти в цене из-за снижения предложения и ужесточения требований к застройщикам. Ожидается запрет на продажу по всем видам договоров, кроме долевого участия. Эта мера уберёт слабоустойчивых игроков, что снизит количество проектов.
К новому жилью покупатели предъявляют повышенные требования по качеству, удобству общих пространств и окружения.
Хороший спрос будет на квартиры в домах не ранее 2015 года постройки с оптимальными планировками, удобными дворами, инфраструктурой и т. д.
А вот квартиры в домах, построенных в середине 2000-х, становятся всё более проблемным активом. Там большие площади: однокомнатные — 60–70 кв. м, двухкомнатные — 90 кв. м и выше, а планировки, стиль, материалы сильно устарели.
Отмечу, что на рост цен негативно влияют заявления СМИ о колебаниях курса валют. Продавцы поднимают ценники в рекламе, а часть покупателей торопится покупать. На самом деле это повышение цен предложений, то есть хотелок продавцов, которые очень сильно отличаются от цен реальных сделок.
Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz
— В следующем году рынок вторичного жилья сохранит стабильность, соответствующую средним показателям 2022–2023 годов и уходящего 2024-го. Спрос останется на текущем уровне из-за дефицита нового жилья и ограниченного количества льготных ипотек. По статистике, до 70 % покупателей выбирают недвижимость на вторичном рынке.
Возможен рост сделок на 5–10 % из-за исламской ипотеки и ожиданий введения НДС на первичное жильё в 2026 году. Предполагаемый объём финансирования по исламской ипотеке на 5–10 лет может составить около 2.94 трлн тенге. Наибольшая активность вероятна от жителей Алматы и Астаны. Что касается введения НДС, то официальный запуск намечен не раньше 2026 года. При этом сейчас наблюдается активная кампания, которая манипулирует сознанием покупателей для повышения цен и роста сделок.
Колебания курса доллара и повышение базовой ставки могут привести к временной стагнации или незначительному снижению сделок. Тем не менее владельцы долларовых сбережений, стремящиеся зафиксировать прибыль, и покупатели, спешащие заселиться до возможного роста цен, могут оживить рынок в отдельных сегментах.
Снижения цен на вторичном рынке не ожидается. Инфляция и дефицит жилья сохранят их на стабильном уровне с элементами умеренного роста.
В целом в Казахстане дефицит жилья остаётся острой проблемой: при норме 30 кв. м на человека сейчас показатель составляет 24 кв. м. Это требует ввода 120 млн кв. м жилья, тогда как ежегодно строится лишь 16–18 млн кв. м.
Алишер Каримов, отраслевой аналитик Экспертной группы «Комментарий»
— Можно сказать, что рынок жилья в Казахстане перенасыщен. Цены фактически не растут, хотя в этом аспекте есть много вопросов к достоверности статистики, особенно на первичном рынке. Есть вероятность, что застройщики готовы «рисовать» удобную для покупателя цену, чтобы занизить собственные доходы, а покупателю было проще объяснить происхождение средств.
Даже если не брать вопрос цены, то можно отметить, что темпы ввода нового жилья заметно ниже 2023 года, несмотря на сезонный рост сдачи в конце каждого года.
Прогноз
Спрос будет смещаться в пользу вторичного рынка или квартир в улучшенной чистовой отделке, т. е. квартир, которые не требуют значительного ремонта/вложений.
Эффект от подорожания доллара будет локализованным, и курс тенге стабилизируется. Возможны спекуляции со стороны застройщиков и продавцов, но они не смогут повлиять на рынок из-за слабости спроса.
Рынок первичного жилья будет поддержан льготными ипотеками «Отау», «Наурыз». Есть гипотеза, что они будут активно использоваться в регионах, несмотря на преобладание заявок из Алматы, Астаны и Шымкента. Причина в том, что подходящих ЖК в крупных городах не так много. А в регионах строить недвижимость будет выгоднее для застройщиков.
На вторичном рынке ситуация сильно разнится в зависимости от региона.
К примеру, в Астане на фоне сильной миграции экономически активного населения (работники, студенты) спрос остаётся крайне высоким, а дно цен было пройдено в середине 2023 года.
С 2022 года население увеличилось почти на 15 %. В результате цены на вторичку в Астане практически неуклонно растут почти на 10 % за год. Также растут ставки на рынке аренды, что делает недвижимость более выгодным вложением, чем в Алматы.
В Алматы ситуация другая. Рынок вырос на фоне льготных ипотек, изъятия пенсионных, сезонного ажиотажа. Однако это не придало устойчивого импульса росту цен, поскольку реальный спрос на рынке ослабевает.
Во-первых, покупка недвижимости с целью аренды становится менее выгодной. Несмотря на демографический прирост, ажиотаж значительно ниже, чем в 2023 году.
Можно заметить несколько тенденций. В августе 2023-го рынок Алматы достиг пика, поскольку совпали несколько трендов: высокий приток мигрантов из соседних стран и начало учебного года. Однако по мере вторичной миграции (переезд в следующие страны) спрос на рынке аренды начал снижаться, в результате в 2024-м даже в номинальном выражении ставки аренды были ниже.
Кроме того, по инсайдерской информации, родители студентов всё чаще прибегают к покупке квартиры в несезон, например в марте — мае, чтобы в дальнейшем экономить на аренде и иметь недвижимость в Алматы.
Ввод нового жилья в крупных городах будет ниже, чем в этом году.
Застройщики акцентируют внимание на регионах, где ипотеки «Отау» и «Наурыз» имеют спрос и позволяют строить доступное и востребованное жильё. В Алматы и Астане будут подходить только застройщики экономсегмента.
Отдельно стоит отметить тенденции:
а) уменьшение площади квартир, чтобы они подпадали под критерии госпрограмм;
б) увеличение полезной площади квартир по отношению к общей. Застройщики начинают сокращать общие пространства и нежилые помещения для оптимизации пространства, в особенности в экономсегментах.
Особенности и выводы
- Рынок жилья в Казахстане проходит естественный процесс перебалансировки.
- Для избежания очередного перегрева необходимо продолжать текущую политику таргетированной помощи нуждающимся и повысить адресность выдачи льготных ипотек — исключать покупку второго-третьего объекта на льготных условиях.
- Это позволит увеличить охват государственной помощи и улучшения жилищных условий для всех граждан. Ключевым условием является оставление возможности изъятий пенсионных на жилищные цели, что увеличит спрос и поможет стимулировать строительство жилья повышенной комфортности.
- Платёжеспособный спрос снижается. Инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость постепенно падает.
Рынок Алматы по ценам ещё не вышел на уровень начала 2023 года, даже в номинале, т. е. без учёта инфляции.
По мере снижения арендных доходов и стоимости жилья многие собственники решаются переводить активы в более прибыльные направления: от простых банковских депозитов до инвестирования в ценные бумаги.
Пример: с начала 2023 года сдача квартиры в аренду принесла бы около 19 % доходности, не считая квартплаты, ремонтных и других расходов. При этом стоимость актива упала бы на 7 %.
А доходность депозита в тенге за этот период составила около 30 %. В золоте — 37 % в иностранной валюте. В ценных бумагах S&P — 53.79 % в долларах с дивидендами.
Мы думаем, что многие инвесторы начинают пересматривать свои инвестиционные стратегии и отходят от традиционного рынка недвижимости, в результате чего спрос на рынке остаётся на одном уровне (миграционный приток нивелируется оттоком капитала с рынка в целом).
Мы не ожидаем резкого роста цен на недвижимость в Алматы. Скорее всего, будет происходить перебалансировка рынка с учётом новых условий: замедления ввода нового жилья, снижения господдержки, удорожания рыночной ипотеки и ухода инвесторов с рынка.
Если говорить о динамике цен в целом по республике, то вероятен постепенный выход на траекторию роста по мере увеличения доходов населения.
По индексу доступности жилья Казахстан находится на уровне 2018–2020 гг., когда рост цен составлял 2–6 % YoY в номинале. Без кардинального изменения спроса и предложения цены должны находиться в этом диапазоне с различиями в зависимости от региональных, миграционных и социально-экономических процессов.
* Индекс доступности жилья — собственное исследование ТГ «Комментарий» (проведены расчёты для двух работающих людей с медианной зарплатой и без каких-либо расходов).
