krisha.kz
Рассказываем, какие перепланировки разрешены, а какие — под запретом, когда изменения достаточно просто согласовать, а когда — обязательно получать разрешение госорганов и к каким специалистам для этого обратиться.
Как узаконить перепланировку
Перепланировка — это изменением границ комнат или помещений без смены их функционального назначения и переноса инженерных систем: труб, батарей, передает krisha.kz
Важно!
Перепланировки бывают разной сложности:
— Часть работ достаточно согласовать с проектировщиками, а на другие обязательно получать решение органов архитектуры.
— Все перепланировки начинаются с изготовления эскизного проекта проектировщиками.
Когда разрешение на перепланировку не нужно
Есть работы, которые не требуют согласования:
— установка лёгких раздвижных дверей или перегородок для зонирования комнаты;
— установка или демонтаж встроенного шкафа, кладовки, гардеробной, антресолей;
— замена батарей;
— остекление балкона;
— замена окон;
— установка кондиционера, спутниковой антенны (если это разрешено в вашем доме).
Что нельзя делать без согласования
Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.
Это такие работы:
- Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
- Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
- Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
- Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
- Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
- Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
- Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.
Если вы запланировали перепланировку, обратитесь сначала за консультацией к районному архитектору (принимают в районных акиматах или в городском управлении архитектуры). Специалист определит возможность тех или иных работ и уровень их сложности.
Как провести перепланировку
1. Закажите в проектной компании, имеющей лицензию, эскизный проект (чертёж, объясняющий замысел вашего решения).
Услуга платная, в зависимости от сложности работ — от 50 тыс. до 600 тыс. тенге.
2. Проведите работы и пригласите проектировщиков для проверки работ.
3. Самостоятельно заполните акт приёмки построенного объекта в эксплуатацию. Акт обязательно согласуйте с проектировщиком.
4. Зарегистрируйте акт в органах архитектуры и департаменте юстиции.
Регистрация необходима для фиксации новой общей и жилой площади. Информация должна отразиться в справке о наличии/отсутствии обременений.
5. Закажите в ЦОНе новый технический паспорт.
Перепланировки в квартирах и частных домах узакониваются одинаково.
Сложные перепланировки
Если вы хотите изменить функциональное назначение комнат, перенести инженерные сети, то это является переоборудованием. Для таких работ нужно получить разрешение органов архитектуры.
Как получить разрешение на переоборудование
1. Закажите эскизный проект и заключение сейсмолога в лицензионных организациях. Получите рекомендации проектировщика.
2. Для получения разрешения госорганов закажите онлайн-услугу на eGov или elicense (необходимы авторизация и ЭЦП). Услуга называется «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)».
3. Прикрепите документы:
— заявление.
— эскизный проект;
— электронную копию письменного согласия не менее 2/3 жильцов дома, если изменения затрагивают общее имущество;
— копию техпаспорта на квартиру (при наличии, необязательно);
— копию опросного листа (при необходимости в дополнительном подключении к инженерным сетям);
— копию правоустанавливающего документа на земельный участок (при необходимости прирезки).
Решение госорганы выдают бесплатно. Оно будет готово через 15 рабочих дней. Либо через 5 дней придёт мотивированный отказ. Решение действует до введения объекта в эксплуатацию.
4. Заключите договоры с компаниями по авторскому и техническому надзору и договор генерального подряда со строительной компанией — все должны иметь соответствующие лицензии.
5. Проконтролируйте выполнение работ нанятым подрядчиком.
6. Составьте акт о приёмке объекта в эксплуатацию. Документ подписывают собственник квартиры-заказчик, технический надзор, авторский надзор и строительная организация.
7. Зарегистрируйте акт в органах архитектуры и департаменте юстиции.
8. Закажите новый техпаспорт в ЦОНе.
Почему важно узаконить перепланировку
— Для собственной безопасности.
— Для продажи в ипотеку.
— Для предоставления недвижимости в качестве залога.
При обнаружении незаконной перепланировки банк откажет в кредитовании.
Если вы уже сделали перепланировку и хотите её узаконить задним числом, нужно заказать у проектировщиков проект на выполненные работы, заполнить акт ввода в эксплуатацию и изготовить новый техпаспорт.
Учтите, что потребуется уплатить штраф за незаконную перепланировку. В некоторых случаях восстанавливать конструкции, если вы затронули несущие стены.
Штрафы за незаконную перепланировку
За незаконные перепланировку, переоборудование госорганы налагают штрафы (статья 322 КоАП РК):
— на физлиц — 91.9 тыс. тг (30 МРП);
— на должностных лиц и предпринимателей — от 275 тыс. до 919 тыс. тг (от 90 до 300 МРП).
За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания:
— на физлиц — 245 тыс. тг (80 МРП);
— на должностных лиц и субъектов предпринимательства — от 551 тыс. до 1.5 млн тг (от 180 до 500 МРП).
Плюс нарушитель за свой счёт должен восстановить конструкции.
Что запрещено делать вообще
Не допускается перепланировка квартир с устройством проёмов в несущих стенах в крупнопанельных домах. Допускается только демонтаж ненесущих конструкций: встроенных деревянных шкафов, перегородок.
В кирпичных домах делать проёмы в несущих стенах можно, но только с одновременным их усилением.
