USD 515.02 EUR 604.22 RUB 6.5

Продал и отсудил обратно: покупка квартиры может закончиться потерей жилья и денег

— Сегодня, 13:56
квартира

pixabay.com

В Казахстане всё чаще обсуждают риски схем, при которых после продажи квартиры прежний владелец пытается через суд признать сделку недействительной. В таком случае покупатель может потерять и недвижимость, и деньги. Юристы отмечают: хотя право собственности возникает после госрегистрации, сам факт регистрации не гарантирует, что сделку нельзя оспорить, если появятся основания, предусмотренные законом, передает rus.baq.kz

Адвокат Коллегии адвокатов Акмолинской области Нурлан Жанабаев поясняет: право собственности на недвижимость действительно возникает с момента государственной регистрации — это следует из статей 188 и 288 Гражданского кодекса РК. При этом договор купли-продажи считается заключённым после согласования всех существенных условий, и покупатель формально становится собственником. Однако регистрация не исключает возможности последующего судебного спора.

Когда сделку могут признать недействительной

Гражданское законодательство допускает признание сделок недействительными при наличии чётких оснований. На практике чаще всего рассматриваются иски, связанные с:

  • заблуждением, обманом, насилием или угрозой при заключении договора (статья 159 ГК РК);
  • мнимыми и притворными сделками, когда договор оформляется формально без реального намерения создать правовые последствия (статья 160 ГК РК);
  • отсутствием действительного волеизъявления одной из сторон.

Суд оценивает не только документы, но и фактические обстоятельства: состояние участников, мотивы, а также реальность передачи денег и имущества.

Почему продавец может продолжать жить в квартире

Отдельный риск для покупателя связан с периодом судебного разбирательства. По словам Жанабаева, суды часто исходят из необходимости не допустить преждевременного лишения гражданина жилья до окончательного решения спора, учитывая положения статьи 25 Конституции РК. Поэтому до вступления решения в законную силу прежний собственник нередко продолжает проживать в квартире. Выселение, как правило, возможно только после завершения всех судебных стадий, включая апелляцию. В целом такие процессы могут длиться до года.

«Вернуть всё обратно» на практике получается не всегда

Если сделку признают недействительной, применяется реституция: продавец должен вернуть деньги, покупатель — квартиру. Но юристы подчёркивают, что фактический возврат средств далеко не всегда реален. Всё зависит от того, есть ли у продавца деньги, приняты ли обеспечительные меры, и насколько эффективно работает исполнительное производство. В итоге покупатель может лишиться жилья, а деньги получить обратно — лишь частично или не получить вовсе.

Добросовестный приобретатель: защита есть, но не гарантирована

ГК РК предусматривает защиту добросовестного приобретателя (статья 261), однако она применяется только при совокупности условий и всегда оценивается судом индивидуально. Если имущество выбыло из владения прежнего собственника помимо его воли или, например, в результате мошенничества, суд может вернуть квартиру прежнему владельцу даже при добросовестности покупателя.

Какие сценарии встречаются чаще всего

Председатель алматинского филиала ПЮК «AdilZanger» Жанетта Камелева отмечает: нередки ситуации, когда сам продавец оказывается жертвой мошенников — его вводят в заблуждение, он продаёт квартиру, получает деньги и вкладывает их в сомнительные проекты. В результате остаётся без жилья и средств, а затем начинается цепочка перепродаж и судебных исков. В таких делах могут пострадать и последующие покупатели, которые не знали о предыстории.

Сроки оспаривания и последствия

Общий срок для оспаривания сделки — три года. В этот период сторона может обратиться в суд при наличии нарушения прав и законных интересов. Решение суда первой инстанции вступает в силу после истечения срока апелляционного обжалования, а при подаче жалобы — после её рассмотрения. После этого могут последовать действия по выселению.

Как снизить риски при покупке жилья

Юристы рекомендуют насторожиться ещё до подписания договора, если:

  • продавец пожилой, одинокий, продаёт единственное жильё без альтернативной покупки;
  • сделку торопят оформить в короткие сроки;
  • цена заметно ниже рыночной;
  • расчёты предлагают проводить наличными;
  • квартира продаётся по доверенности без участия собственника;
  • объект уже несколько раз перепродавался за короткий период.

Эксперты подчёркивают: даже при внешне «чистых» документах покупка недвижимости требует детальной юридической проверки. Иначе сделка может обернуться затяжным судом и риском утраты и квартиры, и денег.



Теги:


Мы есть в YouTube и в Google News, в социальных сетях ВК, Одноклассники, Фейсбук, Tik Tok и Инстаграм. Хотите получать новостную рассылку? У вас есть новости: фото, видео? Наш номер в WhatsApp и Telegram 8-707-558-35-13. Отправляйте заявку, мы добавим ваш номер в рассылку.


↑