В январе 2026 года спрос на жильё в Казахстане снизился на 47,8% по сравнению с декабрём. За месяц было зарегистрировано 27 745 сделок купли-продажи.

Это одно из самых заметных сокращений за последние годы. Для сравнения, схожие показатели фиксировались в марте 2025 года.

По словам руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, резкое падение во многом связано с рекордной активностью в декабре 2025 года, когда было оформлено 53,1 тысячи сделок — максимум за три года.

В конце года покупателей стимулировали ожидания изменений в законодательстве, налоговой сфере и ипотечных программах. Часть спроса, особенно на новостройки, была реализована заранее. В январе рынок фактически вернулся к стандартным показателям — диапазону 25–40 тысяч сделок в месяц.

Снижение во всех регионах

По данным Бюро национальной статистики, сокращение числа сделок зафиксировано во всех регионах страны.

Наибольшее падение произошло:

• в Павлодарской области — минус 68,1%;

• в области Абай — минус 64%;

• в Северо-Казахстанской области — минус 57,3%.

Что покупали

Большая часть сделок пришлась на квартиры — 21 725 операций (снижение на 47%).

Продажи частных домов составили 6 020 сделок, что на 50% меньше декабрьских показателей.

Наиболее востребованным типом жилья остаются однокомнатные квартиры — с ними было оформлено 8 247 сделок.

Лидеры по количеству сделок

По числу зарегистрированных операций лидируют:

• Астана — 5 375 сделок;

• Алматы — 5 191 сделка;

• Карагандинская область — 2 241 сделка.

Минимальное количество сделок зафиксировано в области Улытау — 283.

Если сравнивать с январём 2025 года, то число сделок сократилось на 10,3% (тогда было 30 917 операций). Исключением стал Шымкент, где спрос вырос на 32%, а также Туркестанская область — плюс 12,2%.

<p>The post Продажи жилья в Казахстане рухнули почти на 48% за месяц first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Спекулятивный рост в конце 2025 года

По словам эксперта, в конце прошлого года рынок пережил так называемую «полугодовую истерию», которая привела к резкому скачку цен на первичное и вторичное жильё в ноябре–декабре 2025 года. Повышение стоимости носило спекулятивный характер.

«Пока нет объективных причин для роста цен, несмотря на инфляцию и удорожание строительных материалов», — пояснил он.

Спрос снизился, сделки не растут

Александр Пак отметил, что одним из ключевых показателей здорового рынка является количество сделок купли-продажи. Однако после роста цен спрос снизился, и увеличение стоимости жилья не привело к росту числа сделок.

Прогноз на 2026 год

По оценке эксперта, в 2026 году рынок начнёт остывать. Новостройки вернутся к умеренным темпам удорожания — около 1–1,5% в месяц. Вторичное жильё, по его мнению, не должно дорожать, так как доходы населения не растут, а льготных программ для этого сегмента нет.

Влияние новых требований на отрасль

Говоря о новом Строительном кодексе, ужесточении правил долевого участия и возможном возвращении НДС, эксперт отметил, что их влияние проявится лишь через год–полтора.

«Резкого замедления строительства я не ожидаю. Все уже запущенные проекты будут реализованы, поэтому серьёзных потрясений на рынке ждать не стоит», — заключил Александр Пак.

<p>The post После ценовой «истерии»: что будет с рынком недвижимости в 2026 году first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Причина — недостоверная информация о НДС

По данным экспертов, основная причина ценовых скачков связана с ошибочными ожиданиями продавцов. Многие собственники полагают, что с 2026 года при продаже жилья им придётся уплачивать 16% НДС, поэтому они стараются заранее поднять цены.

На самом деле изменения затронут только застройщиков. С 2026 года для них отменяется налоговая льгота, действующая с 2001 года, и ставка НДС вырастет с 12% до 16%. Налог будет применяться исключительно к новым строительным проектам, начатым или получившим разрешение после вступления изменений в силу. Вторичный рынок эти поправки не затронут.

Эксперт: «Для вторичного жилья правила остаются прежними»

Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов пояснил, что новые налоговые условия касаются исключительно первичного рынка:

«НДС распространяется только на застройщиков и новые объекты. Для вторичного жилья правила остаются прежними».

По словам эксперта, ложные ожидания могут негативно сказаться на рынке:

«Если продавцы продолжат завышать цены, рынок просто застынет. Покупательская способность сейчас на пределе, и любое искусственное удорожание приведёт к падению спроса и увеличению сроков продажи».

Риски перегрева рынка

В среднем срок продажи квартиры сегодня составляет около 117 дней. При дальнейшем росте цен этот показатель может увеличиться до 200 дней и более. Это приведёт к замедлению сделок: объекты будут месяцами оставаться без покупателей, а владельцы — ожидать «лучшего момента» для продажи.

Факторы, влияющие на стоимость жилья

По оценке аналитиков, основное влияние на цену оказывают три ключевых фактора:

• Локация (80%) — разница между аналогичными квартирами в области и престижном районе города может превышать 300%;
• Площадь (15%) — для специалистов важен именно метраж, а не количество комнат;
• Дополнительные характеристики (5%) — ремонт, мебель, вид из окна и другие детали.

Аналитики рекомендуют

Эксперты советуют формировать стоимость жилья, исходя из реальных характеристик объекта, а не слухов или ожиданий. Сегодня покупатели активно сравнивают предложения, и если цена соответствует качеству, сделка совершается быстро. В противном случае объект может надолго «зависнуть» на рынке.

<p>The post Паника на рынке: из-за чего продавцы вторички поднимают цены first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Сроки владения для продажи без выплат государству

Как сообщили LS в министерстве национальной экономики, на данный момент доход от прироста стоимости подлежит налогообложению в случае реализации объекта, который находится в собственности менее одного года с даты регистрации. Это касается жилья, дачных построек, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, расположенных на территории Казахстана.

В рамках нового кодекса минимальный срок владения продлен до двух лет.

Возврат НДС и исключения

В следующем году будут исключены льготы по жилью, которые предусматривали освобождение от НДС. Сама ставка налога в стране вырастет с 12% до 16%.

В министерстве уточнили, что все еще будет избавлена от НДС реализация жилого здания, строительство которого начато и (или) приемка в эксплуатацию которого осуществлена до 1 января 2026 года. Это не касается части объекта, состоящей исключительно из нежилых помещений.

То же касается передачи жилого объекта или его части по договору долгосрочной аренды с правом выкупа, который заключен до 1 января 2026 года.

В целом решение устранить данную госпомощь было принято в рамках сокращения налоговых льгот минимум на 20%.

Как это повлияет на стоимость жилья?

В ведомстве заверили, что изменение ставок НДС не является определяющим фактором ценообразования на жилье. В основном стоимость зависит от рыночных механизмов, включая спрос и предложение.

По информации министерства, в 2001 году льготы были введены для того, чтобы удешевить жилье для граждан. Однако стоимость как на первичном, так и вторичном рынке ежегодно росла. Поэтому в ведомстве признали данное освобождение неэффективным: в 2021 году индекс цен в строительстве был равен 105,7%, а в продажах недвижимости – 116,6%.

«Цены формируются в зависимости от спроса и предложения, а наличие льготы по НДС позволяет предприятиям максимизировать доходы от реализации здания», – пояснили в ведомстве.

Кроме того, как уточнили в МНЭ, отсутствие обязательства по уплате НДС не стимулирует стройкомпании работать с поставщиками-плательщиками данного вида налога, так как нет заинтересованности в применении зачета.

«Учитывая рыночные механизмы формирования цен, отмена льготы не будет оказывать значительного влияния на цены», – заключили в МНЭ.

<p>The post Новые налоговые реалии. Как изменится рынок жилья first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Ранее глава АРРФР Мадина Абылкасымова заявила, что в Казахстане могут установить минимальный первоначальный взнос в размере от 10% до 20% по ипотекам, которые выдаются на рыночных условиях.

Собеседник LS пояснил, что такое требование уже имеется в продуктах БВУ. По его мнению, данная мера скорее направлена на унификацию условий и снижение рисков, чем на сдерживание спроса в рыночном сегменте.

«На рынке и так осталось немного программ с низким первоначальным взносом, поэтому введение минимального порога в 20% вряд ли существенно изменит ситуацию», – считает Р. Досов.

Таким образом, отметил он, в сегменте рыночной ипотеки доступность жилищных займов вряд ли сильно сократится.

Говоря о последствиях, представитель АФК подчеркнул, что повышение минимального первоначального взноса может способствовать большей устойчивости ипотечного рынка.

«Когда заемщики вносят значительную сумму собственных средств, они более ответственно подходят к покупке жилья, снижается риск дефолтов и просрочек, а кредиторы получают дополнительную гарантию возврата средств. Это также формирует у населения культуру финансового планирования и накопления, что в долгосрочной перспективе как укрепляет поведение будущих заемщиков, так и обеспечивает стабильность предложения ипотечных продуктов», – резюмировал Р. Досов.

<p>The post На ипотечном рынке ожидаются изменения. Как это отразится на доступности жилья first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Последний раз похожий показатель фиксировался в апреле 2022 года и в разные месяцы 2021-го: в период ажиотажного спроса за счёт изъятия пенсионных.

Изменения за месяц

По сравнению с ноябрём количество сделок увеличилось на 27 %. Активный спрос наблюдался во всех регионах, кроме Алматинской области (—0.2 %).

Наибольший рост произошёл в Кызылординской (+70.2 %), Жамбылской (+45.3 %) областях и Астане (+42.2 %).

В Алматы и Шымкенте: +17.4 и 33.8 % соответственно.

Что изменилось за год

В годовой динамике (январь — декабрь 2024 года к январю — декабрю 2023-го) сделки по Казахстану выросли на 16.8 %.

В большинстве регионов был стабильный прирост, кроме ВКО (—0.6 %).

Регионы-лидеры по количеству сделок за год:

• ЗКО (+42.8 %);
• Шымкент (+27.4 %);
• Алматы (+26.5 %).

В Астане рост на 22.7 %.

В динамике месяц к месяцу (декабрь 2024-го к декабрю 2023-го) сделки выросли на 32.3 %.

Как менялось количество сделок с момента запуска пенсионной кампании:
2021 год, запуск пенсионной кампании — 606 056 сделок.
В апреле 2022 г. пороги пенсионных подняли на 70 % в среднем, поэтому число сделок составило 465 822.
2023 год, был небольшой всплеск за счёт пенсионеров по выслуге лет — 370 551 сделка.
2024 год, активность началась летом на фоне разговоров о запрете снимать пенсионные, частично из-за запуска новых ипотек «Отау», «Наурыз» и покупки жилья для пострадавших от паводков — 432 982 сделки.

Квартиры/дома

Из 50 046 сделок 39 558 операций пришлись на квартиры, 10 488 — на частные дома.

Рост сделок в декабре произошёл за счёт возросшего спроса на квартиры. Например, в октябре — ноябре количество операций с ними составляло в среднем 30 000.

Больше всего квартир продавали-покупали в Астане, Алматы и Карагандинской области. Наибольший интерес покупателей вызвали двухкомнатные квартиры.

Что касается частного жилья, то спрос на него тоже немного вырос. Больше всего в Кызылординской области (+86.2 %), области Улытау (+64.9 %) и ВКО (+57.4 %).

<p>The post Рекордный спрос на жильё: что происходит на рынке first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>

Тренды на 2025 год

• Цены на первичку могут прыгать из-за девальвации и новых налогов.
• Дефицит жилья в мегаполисах продолжит подогревать цены.
• Вторичный рынок в приоритете. Люди всё чаще будут выбирать квартиры с чистовой отделкой, чтобы не тратиться на ремонт.
• Застройщики перейдут на формат «меньше, но доступнее». При этом акцент сделают на концепции «всё в одном»: жильё, офисы, магазины и парки в одном ЖК.
• Чтобы строить дешевле, застройщики начнут осваивать пригороды и регионы.
• Конкуренция между застройщиками растёт. Покупателей ждут гибкие условия покупки, акции и бонусы.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Рынок первичного жилья в Казахстане в преддверии 2025 года находится в сложной ситуации. Основные причины:

Цены растут. Дороже стройматериалы, выше зарплаты рабочим — жильё становится менее доступным.
Госпрограммы помогают, но не всем. Льготные ипотеки и Отбасы банк поддерживают спрос, но охватить всех нуждающихся пока не могут.
Что выбирают? Компактные квартиры экономкласса — топ среди молодых семей и работающих. А вот интерес к премиум-сегменту падает.
Города и регионы. В Алматы и Астане рынок активен, но в регионах стройка и продажи заметно медленнее.
Внешние факторы. Курс доллара, экономика и новые законы могут в любой момент подкорректировать рынок.
Дефицит земли. В мегаполисах, особенно в Алматы и Астане, не хватает участков под застройку, что ограничивает новые проекты.

Рынок старается адаптироваться к вызовам, но без долгосрочной господдержки рискует столкнуться с серьёзными проблемами.

Ориентировочно из-за нестабильности курса доллара к тенге прогнозы на 2025 год следующие:

Инфляция останется ключевым фактором роста цен. При среднегодовой инфляции на уровне 8–10 % стоимость материалов и услуг будет увеличиваться пропорционально.

Продолжение льготных ипотек «7-20-25», «Наурыз», «Умай», «Зелёная ипотека» поддержит спрос на жильё, но будет способствовать росту цен.

Цены на металл, цемент, древесину и энергоносители на мировых рынках, вероятно, останутся высокими, что отразится на стоимости строительства.

Существенная зависимость от импорта строительных материалов (завозят 60 % материалов) также создаёт риски увеличения стоимости из-за возможной девальвации тенге.

Крупные города (Астана, Алматы, Шымкент) столкнутся с дефицитом жилья из-за миграции населения, что приведёт к росту цен.

Исключение налоговой льготы по НДС может привести к увеличению цены на размер эффективной ставки — порядка 10 %.

Как изменится первичный рынок

Увеличится число ЖК эконом- и комфорт-класса с небольшими квартирами 25–45 кв. м.

Вырастет доля квартир с полной отделкой для снижения затрат покупателей на ремонт.

География проектов будет расширяться: застройщики начнут активно осваивать пригороды, новые районы с более низкими ценами на участки. Это отразится на доступности жилья.

Увеличатся возможности онлайн-продаж: начнут активно использовать цифровые платформы и виртуальные туры.

Появятся новые проекты:
— «Город в городе» — особенно в Астане, Алматы.
— Экогородки — с акцентом на экологичность, энергоэффективность и зелёные зоны.
— Мультифункциональные комплексы — сочетание разных классов жилья: от эконома до бизнеса плюс офисы, торговые площади, образовательные и медицинские учреждения, парки, скверы. Такие МЖК уже есть в Алматы, Астане, Шымкенте.

Застройщики намерены смягчать условия продаж:
— предлагать гибкие рассрочки без участия банков;
— делать скидки при покупке за наличные или спецусловия при раннем бронировании;
— разрабатывать новые партнёрские ипотеки с банками.

Нина Лукьяненко, советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана: 
—  За последние годы рынок жилья в Казахстане сильно трансформировался.
Пора вводить новую классификацию: первичный рынок, вторичный и устаревший фонд. В третью категорию входят дома советской постройки и планировок. Эта часть сегмента в 2025 году сможет сохранять свою стоимость только за счёт расположения, но в отдалённых районах продолжится тренд на снижение.

Новое жильё, скорее всего, будет расти в цене из-за снижения предложения и ужесточения требований к застройщикам. Ожидается запрет на продажу по всем видам договоров, кроме долевого участия. Эта мера уберёт слабоустойчивых игроков, что снизит количество проектов.

К новому жилью покупатели предъявляют повышенные требования по качеству, удобству общих пространств и окружения.

Хороший спрос будет на квартиры в домах не ранее 2015 года постройки с оптимальными планировками, удобными дворами, инфраструктурой и т. д.

А вот квартиры в домах, построенных в середине 2000-х, становятся всё более проблемным активом. Там большие площади: однокомнатные — 60–70 кв. м, двухкомнатные — 90 кв. м и выше, а планировки, стиль, материалы сильно устарели.

Отмечу, что на рост цен негативно влияют заявления СМИ о колебаниях курса валют. Продавцы поднимают ценники в рекламе, а часть покупателей торопится покупать. На самом деле это повышение цен предложений, то есть хотелок продавцов, которые очень сильно отличаются от цен реальных сделок.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz
 —  В следующем году рынок вторичного жилья сохранит стабильность, соответствующую средним показателям 2022–2023 годов и уходящего 2024-го. Спрос останется на текущем уровне из-за дефицита нового жилья и ограниченного количества льготных ипотек. По статистике, до 70 % покупателей выбирают недвижимость на вторичном рынке.

Возможен рост сделок на 5–10 % из-за исламской ипотеки и ожиданий введения НДС на первичное жильё в 2026 году. Предполагаемый объём финансирования по исламской ипотеке на 5–10 лет может составить около 2.94 трлн тенге. Наибольшая активность вероятна от жителей Алматы и Астаны. Что касается введения НДС, то официальный запуск намечен не раньше 2026 года. При этом сейчас наблюдается активная кампания, которая манипулирует сознанием покупателей для повышения цен и роста сделок.

Колебания курса доллара и повышение базовой ставки могут привести к временной стагнации или незначительному снижению сделок. Тем не менее владельцы долларовых сбережений, стремящиеся зафиксировать прибыль, и покупатели, спешащие заселиться до возможного роста цен, могут оживить рынок в отдельных сегментах.

Снижения цен на вторичном рынке не ожидается. Инфляция и дефицит жилья сохранят их на стабильном уровне с элементами умеренного роста.

В целом в Казахстане дефицит жилья остаётся острой проблемой: при норме 30 кв. м на человека сейчас показатель составляет 24 кв. м. Это требует ввода 120 млн кв. м жилья, тогда как ежегодно строится лишь 16–18 млн кв. м.

Алишер Каримов, отраслевой аналитик Экспертной группы «Комментарий»
— Можно сказать, что рынок жилья в Казахстане перенасыщен. Цены фактически не растут, хотя в этом аспекте есть много вопросов к достоверности статистики, особенно на первичном рынке. Есть вероятность, что застройщики готовы «рисовать» удобную для покупателя цену, чтобы занизить собственные доходы, а покупателю было проще объяснить происхождение средств.

Даже если не брать вопрос цены, то можно отметить, что темпы ввода нового жилья заметно ниже 2023 года, несмотря на сезонный рост сдачи в конце каждого года.

Прогноз

Спрос будет смещаться в пользу вторичного рынка или квартир в улучшенной чистовой отделке, т. е. квартир, которые не требуют значительного ремонта/вложений.

Эффект от подорожания доллара будет локализованным, и курс тенге стабилизируется. Возможны спекуляции со стороны застройщиков и продавцов, но они не смогут повлиять на рынок из-за слабости спроса.

Рынок первичного жилья будет поддержан льготными ипотеками «Отау», «Наурыз». Есть гипотеза, что они будут активно использоваться в регионах, несмотря на преобладание заявок из Алматы, Астаны и Шымкента. Причина в том, что подходящих ЖК в крупных городах не так много. А в регионах строить недвижимость будет выгоднее для застройщиков.

На вторичном рынке ситуация сильно разнится в зависимости от региона.
К примеру, в Астане на фоне сильной миграции экономически активного населения (работники, студенты) спрос остаётся крайне высоким, а дно цен было пройдено в середине 2023 года.
С 2022 года население увеличилось почти на 15 %. В результате цены на вторичку в Астане практически неуклонно растут почти на 10 % за год. Также растут ставки на рынке аренды, что делает недвижимость более выгодным вложением, чем в Алматы.

В Алматы ситуация другая. Рынок вырос на фоне льготных ипотек, изъятия пенсионных, сезонного ажиотажа. Однако это не придало устойчивого импульса росту цен, поскольку реальный спрос на рынке ослабевает.
Во-первых, покупка недвижимости с целью аренды становится менее выгодной. Несмотря на демографический прирост, ажиотаж значительно ниже, чем в 2023 году.

Можно заметить несколько тенденций. В августе 2023-го рынок Алматы достиг пика, поскольку совпали несколько трендов: высокий приток мигрантов из соседних стран и начало учебного года. Однако по мере вторичной миграции (переезд в следующие страны) спрос на рынке аренды начал снижаться, в результате в 2024-м даже в номинальном выражении ставки аренды были ниже.
Кроме того, по инсайдерской информации, родители студентов всё чаще прибегают к покупке квартиры в несезон, например в марте — мае, чтобы в дальнейшем экономить на аренде и иметь недвижимость в Алматы.

Ввод нового жилья в крупных городах будет ниже, чем в этом году.

Застройщики акцентируют внимание на регионах, где ипотеки «Отау» и «Наурыз» имеют спрос и позволяют строить доступное и востребованное жильё. В Алматы и Астане будут подходить только застройщики экономсегмента.

Отдельно стоит отметить тенденции:
а) уменьшение площади квартир, чтобы они подпадали под критерии госпрограмм;
б) увеличение полезной площади квартир по отношению к общей. Застройщики начинают сокращать общие пространства и нежилые помещения для оптимизации пространства, в особенности в экономсегментах.

Особенности и выводы

• Рынок жилья в Казахстане проходит естественный процесс перебалансировки.
• Для избежания очередного перегрева необходимо продолжать текущую политику таргетированной помощи нуждающимся и повысить адресность выдачи льготных ипотек — исключать покупку второго-третьего объекта на льготных условиях.
• Это позволит увеличить охват государственной помощи и улучшения жилищных условий для всех граждан. Ключевым условием является оставление возможности изъятий пенсионных на жилищные цели, что увеличит спрос и поможет стимулировать строительство жилья повышенной комфортности.
• Платёжеспособный спрос снижается. Инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость постепенно падает.

Рынок Алматы по ценам ещё не вышел на уровень начала 2023 года, даже в номинале, т. е. без учёта инфляции.
По мере снижения арендных доходов и стоимости жилья многие собственники решаются переводить активы в более прибыльные направления: от простых банковских депозитов до инвестирования в ценные бумаги.

Пример: с начала 2023 года сдача квартиры в аренду принесла бы около 19 % доходности, не считая квартплаты, ремонтных и других расходов. При этом стоимость актива упала бы на 7 %.
А доходность депозита в тенге за этот период составила около 30 %. В золоте — 37 % в иностранной валюте. В ценных бумагах S&P — 53.79 % в долларах с дивидендами.

Мы думаем, что многие инвесторы начинают пересматривать свои инвестиционные стратегии и отходят от традиционного рынка недвижимости, в результате чего спрос на рынке остаётся на одном уровне (миграционный приток нивелируется оттоком капитала с рынка в целом).

Мы не ожидаем резкого роста цен на недвижимость в Алматы. Скорее всего, будет происходить перебалансировка рынка с учётом новых условий: замедления ввода нового жилья, снижения господдержки, удорожания рыночной ипотеки и ухода инвесторов с рынка.

Если говорить о динамике цен в целом по республике, то вероятен постепенный выход на траекторию роста по мере увеличения доходов населения.

По индексу доступности жилья Казахстан находится на уровне 2018–2020 гг., когда рост цен составлял 2–6 % YoY в номинале. Без кардинального изменения спроса и предложения цены должны находиться в этом диапазоне с различиями в зависимости от региональных, миграционных и социально-экономических процессов.
* Индекс доступности жилья — собственное исследование ТГ «Комментарий» (проведены расчёты для двух работающих людей с медианной зарплатой и без каких-либо расходов).

<p>The post Что ожидает рынок жилья в 2025 году: мнения экспертов first appeared on Новости Казахстана на сегодня от Alau.kz.</p>